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リボーンハウスとは、築浅の優良物件を
リノベーションし、リボーン(生れ変る)させた物件です。
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契約に関するＱ＆Ａ
売買契約の流れはどのようなものですか？
不動産会社は、買主が確定したら、まず重要事項説明を行います。重要事項説明は、宅建業法35条にのっとって、売買契約締結よりも前に買主に対して実施されるものです。重要事項説明では、登記簿に記載された権利、建築基準法による制限、マンションの管理規約の内容などが説明されます。重要事項説明を終了した後日、売主・買主・仲介会社が一堂に会して、正式に売買契約書を締結します。売買契約を締結する日には、手付金の授受も行われます。さらに後日、関係者が一堂に会して、融資の実行・残金の決済・登記手続を行います。これらが終了した後で、最終的に買主へ物件の鍵を引き渡します。これで契約手続きが全て終了します。
重要事項説明とはどのようなものですか？
不動産会社が、買主に対して、売買契約より前に実施すべき説明のことです。この重要事項説明を実施するにあたっては、かならず資格を持つ宅建主任者が書面を交付して説明すべきとされています（宅建業法35条）。この重要事項説明で説明される項目は、登記簿に記載された権利（35条1号）、都市計画法・建築基準法等による制限（2号）、私道負担（3号）、ライフラインと排水（4号）、完成時の形状（5号）、金銭の授受、契約の解除、損害賠償額の予定、手付金等の保全措置など（6号から12号）です。また売却する物件がマンションである場合は、マンション管理規約に記載された事項（共用部分、専用使用権、使用細則）、修繕積立金、管理費、管理会社の名称、建物修繕の実施状況も、重要事項説明で説明しなければなりません。（宅建業法施行規則16条の2）売主側としては、買主へ重要事項説明が実施されることを踏まえて、売却を委託する不動産会社には、登記簿謄本（登記事項証明書）、マンションの管理規約・使用細則などを事前に渡しておくようにしましょう。
売買契約のポイントは何ですか？
1.手付金
売買契約書を締結する際に、買主から売主へ交付される金銭であり、一般的には物件の売却代金の5％から20％程度です。手付金には解約手付という性質があります。解約手付とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を破棄できるというものです。しかし、手付金の放棄によりいつまでも契約を破棄できるわけではありません。売買契約書では「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」などと定めて、手付金放棄による契約解除に一定の期限を設けています。
2.ローン特約、買い換え特約
買主側が資金を用意できなかったときに、売買契約をすべて白紙に戻すという約束が「ローン特約」「買い換え特約」です。ローン特約とは、金融機関による融資が利用できなかった場合に、売買契約そのものを白紙に戻すという特約のことです。買い換え特約とは、買い換えをする際に、旧物件の売却が予定通りできないときは、新物件の購入契約を白紙に戻すという特約のことです。どちらの特約もその内容の解釈をめぐってトラブルが起きる場合があります。そこで、「いつまでに」「どのような方法で」「いくらの金額を用意するのか」「用意できないときは、いつまでに契約を解除すればいいのか」を明確に売買契約書に記載してあることが重要です。
3.残金決済
手付金は売買契約書の締結の日に授受されますが、そのほかの残金は、別の決済日をもうけて決済します。残金決済の日には、融資の実行、残金の決済、不動産登記の申請が一緒に処理されます。重要な手続なので、融資の実行のタイミングと歩調をあわせて、無理のない日程を組んでおく必要があります。
ローン特約とは何ですか？
1.なぜローン特約が必要か
買主がローンを利用して物件を購入する場合、金融機関が融資の申し込みを拒絶すると、買主側は残金の支払いができなくなり、買主側としては手付金を放棄して売買契約を破棄する必要に迫られます。そこでそうした事態を回避するために、売買契約書においてローン特約をつけておきます。売買契約書にローン特約を記載しておけば、買主は、なんら金銭負担をすることなく、ローン不成立の際には売買契約を白紙に戻すことができます。手付金も買主に返還されます。しかし、手付金の放棄によりいつまでも契約を破棄できるわけではありません。売買契約書では「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」などと定めて、手付金放棄による契約解除に一定の期限をもうけています。
2.ローン特約の記載内容
一般的には、「買主は○月○日までに、○○銀行○○支店より○○円の融資承認を得られない場合には、買主は○月○日まではこの契約を解除することができる。これにより解除したとき、交付済みの金員は遅滞なく返還しなければならない」のように、融資承認を受ける期限・金融機関名・金額が記載されます。これらの点が不明確だと、融資が別の金融機関やローン会社で受けられる等の解釈ができるため、トラブルのもとになります。
買い換え特約とは何ですか？
1.なぜ買い換え特約が必要か
買い換えをする場合には、従来の所有物件（ここでは「旧物件」と呼びます）が早く売れないと、新物件を購入する資金が用意できず、利率の高いつなぎ融資を利用する等の事態に陥ります。そこで新物件を購入する際の売買契約においては、「旧物件が○月○日までに売却できないときは、新物件の購入契約を白紙に戻します」という特約をつけておく場合があります。これが買い換え特約です。買い換え特約により、新物件の購入者は、旧物件が予定通り売れない場合には、新物件の契約から解放されることになります。また新物件の購入のために支払った手付金は、新物件の購入者に返還されます。
2.買い換え特約の記載内容
一般的には次のような内容になっています。「（新物件の）買主は、○○所在の土地建物を売却し、その代金によって本物件を購入するものとする。○月○日までにその土地建物が○○万円以上で売却できなかった場合には、○月○日までは買主は本契約を解除することができる。これにより解除されたとき、交付済みの金員は遅滞なく返還しなければならない」
手付金とはどのようなものですか？
1.手付金の性格
手付金には、解約手付、違約手付、証約手付という3種類の性格があるとされていますが、実際の不動産取引では手付金は解約手付とされています。解約手付とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を破棄できるというものです。手付金が100万円ならば、買主は手付金全額を放棄すれば解約できます（手付流し）。また売主は、買主へ倍額の200万円を支払えば解約できます（手付倍返し）。
2.手付金の額
売主が宅建業者以外の個人・法人であるときは、手付金の額に制限がありません。ただし一般的には、手付金の額は、物件価格の5％から20％程度とされています。（売主が宅建業者であるときは、宅建業法39条により手付は物件価格の20％以下に制限され、宅建業法41条により一定の手付金保全措置を実施することが義務付けられます）
3.手付金放棄による契約解除
手付金は解約手付なので、手付金の放棄で契約を破棄できるわけですが、いつまでも破棄できるわけではありません。一般的には売買契約書において「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」と定めて、手付解除に期限を設けています。
その他のＱ＆Ａ
「公簿」と「実測」の違いは？
【登記簿などを取得する場所】
管轄する法務局（土地・建物登記簿、公図、地積測量図、各階平面図があります。）
注：地積測量図や各階平面図は法務局に無い場合があります。
必要な場合は、土地家屋調査士または、測量士に作成して貰いましょう。
「自己資金」はどれくらい必要なの？
住宅の購入の際に、最近の傾向として多くの方が銀行ローンをお使いになっています。必要経費すべてが借入可能なローンもありますが、どなたでも必ず借入可能なものではありません。 一般的には、購入価格の10〜20％の自己資金は必要になるケースが多いと思います。
「分譲地」と「そうでない土地」はどう違うの？
分譲地とは、単に土地を整地したものではなく、そこに住宅を建築し、人が住む目的のために、開発許可等を受けて造成販売されるものです。したがって、通常の土地よりも環境を考慮した設備等も充実しており、評価も上がります。解り易く言うと「分譲地」は不動産会社や建設会社・ハウスメーカーが造成販売する事が多く、「一般の土地」は個人の方が売りに出すことが多いと言うことです。
「自社（売主）物件」と「媒介（仲介）物件」はどう違うの？
不動産を購入するとき、あまり気にはされないと思いますが、広告や雑誌、インターネット等に掲載されている取引形態の「売主」・「媒介（仲介）」という文字・・・大きな違いは、媒介手数料が掛かるか、掛からないか、と言えます。
「自社(売主)物件」物件の場合、仲介手数料は掛かりません（請求できない）。
売主は、土地を仕入れて、加工（整地したり、建物を建てたり）して利益を乗せて販売します。
一方、「媒介（仲介）物件」は、売主から販売を頼まれ、買主との媒介（仲介）をするため、売買代金は売主へ入金され、媒介（仲介）手数料を利益とします。このように、取引形態によって不動産の仕事は変わってきます。
「仲介」ってどんなもの？
不動産を貸したい方と借りたい方、売りたい方と買いたい方を繋ぐことを「仲介」といいます。仲介人は、物件の調査からご契約・住宅ローンの借り入れ・登記手続き等のお手伝いまで、全てをトータル的にサポートする不動産のスペシャリストです。契約が成立した際に不動産の取引に関する仲介手数料（法定金額）を、貸す方と借りる方、または売る方と買う方、双方から頂きます。
「仲介手数料」はどれ位かかるの？
| 契約金額が２００万円以内の部分 | ５％+消費税 |
| 契約金額が２００万円を超え、４００万円以内の部分 | ４％+消費税 |
| 契約金額が４００万円を超える部分 | ３％+消費税 |
一般的に契約金額が４００万円以上の場合は速算法を利用して、（契約金額×３％）+６万円+消費税となります。※宅地建物取引業法で定められています。
「仲介物件」のメリットって何？
例えば、学区域内や何坪以上の広さ等、新規の分譲地だけでは難しい条件の物件をお探しすることが可能です。また「中古戸建」では土地建物に加えて、庭などの外構が済んでいる状態での販売ですので、新築に比べ割安になります。さらに、すでに完成している物件ですから、現物を確認でき、空室でしたら、早めに入居出来る面も大きなメリットです。いずれの場合でも、様々な条件について、売主様と買主様が相談して、納得の上で契約、引渡しを受けることが大切です。
「ローン」と「現金」どっちがお得？
購入するにあたって、費用が安くなるのはもちろん「現金」です。しかし、不動産を現金で購入する方は少ないものです。金利が低い現在では「現金を手元に残しておける安心感」を重視する方も多いようです。いずれにしても、バランス感覚が重要です。ライフシミュレーションをし、長期の変化にも対応できる資金計画を立てましょう。
「税金」はどんなものがあるの？
不動産の購入・売却には必ず税金が関係してきます。税金には、売る場合の譲渡所得税や買う場合の不動産取得税、双方にかかる印紙税や登録免許税等があります。建物の利用方法、築年数や面積によって異なる税金もありますので、詳しくはご質問下さい。
「住宅ローン控除」ってどんな制度？
住宅を購入したローンの年末の残高の内、○○％が所得税及び住民税から還付される制度です。建物の築年数・構造・借入期間等の条件もあります。
平成21年からの住宅ローン減税は、適用期限を平成25年まで５年間延長。控除期間は10年間で、最大控除額は現在の160万円よりも大幅に拡大し、一般住宅では最大500万円、長期優良住宅（200年住宅）は600万円に引き上げます。また、これまで国税の所得税だけが減税対象ですが、新たに地方税の個人住民税も減税対象になります。
「マンション」と「戸建」の違いは？
悩まれる方も多いところですが、「戸建」は、広さと環境（静かさ、周辺施設）に重点を置き、「マンション」は立地（利便性）と管理に重点を置くものと考えて下さい。現時点での考えだけではなく、将来のライフスタイルも考慮の上、比較してみることが重要でしょう。
